En matière de vente, le contrat de vente fait naître des obligations au vendeur. En effet, durant la vente immobilière, plusieurs devoirs se présentent devant le vendeur. Cependant, pour que la vente soit conclue sans litige, le vendeur doit respecter ses obligations sous peine de nullité. Zoom sur les différentes obligations du vendeur.
L’obligation d’information
Lors de la vente immobilière, le vendeur doit informer l’acheteur de tous les renseignements à sa disposition, principalement des éléments qui ne sont pas évidents. Parmi les éléments qui doivent être mis à la connaissance de l’acheteur est la situation du terrain, les servitudes, la présence d’un bail, mais également tout démarche qui concerne la vente. Cette obligation réside sur la bonne foi du vendeur en évitant le risque de litige et faisant preuve de transparence sous peine des dommages et intérêts à l’acheteur.
Le devoir de délivrance
Ce devoir oblige le vendeur à transférer le bien immobilier à l’acquéreur dans l’état tel qu’il était lors de la conclusion de la vente immobilière. Ceci dit, l’usure normale éventuellement passée entre la conclusion de la vente et la livraison du bien ne constitue pas un manquement au devoir de délivrance. En raison de ce devoir de délivrance, l’acquéreur a la possibilité de prendre pleine possession du bien ou encore percevoir les loyers en cas de logement acheté loué.
Il faut noter que si la surface réelle est moins de 5 % ou plus par rapport à la surface stipulée dans le contrat de vente, le coût de la vente peut être déduit à la demande de l’acquéreur. Par contre, si elle est supérieure à 5 % au moins, dans ce cas, le vendeur peut gagner une somme plus importante, ou bien abandonner la vente. D’ailleurs, l’existence d’une clause de non-garantie de surface annule la responsabilité de ce dernier.
Fiscalité, diagnostics et garanties complémentaires
Au-delà des obligations contractuelles classiques, plusieurs éléments administratifs et fiscaux viennent encadrer la cession d’un bien. Il est essentiel de réunir l’ensemble des pièces relatives au diagnostics techniques et au titre de propriété avant la signature définitive : extrait cadastral, certificats d’urbanisme ou permis de construire s’il y a eu modification, et relevés de charges en cas de copropriété. La fiscalité locale, l’éventuelle imposition de la plus-value immobilière et la présence d’une hypothèque ou d’autres sûretés inscrites sur le bien influencent la finalisation de l’acte authentique chez le notaire. Ces aspects administratifs permettent d’éviter des contestations postérieures et donnent une lecture complète du dossier technique et juridique, indispensable pour la sécurité juridique de l’opération.
Par ailleurs, la protection contre les vices et la qualité des ouvrages se traduisent parfois par des garanties spécifiques, comme la garantie décennale pour les constructions récentes, ou des assurances dommages-ouvrage. Ces mécanismes offrent des recours en cas de malfaçons ou de sinistres impactant la structure du bâtiment. Il est recommandé de vérifier l’existence de procès-verbaux d’assemblées générales en copropriété, du règlement de copropriété et des contrats en cours (assurance, entretien) afin d’apprécier les charges futures. Pour rester informé des évolutions législatives, des jurisprudences et des bonnes pratiques en matière d’immobilier, consultez régulièrement le site d’actualités Pezenas Immobilier, qui publie des analyses utiles pour les vendeurs comme pour les acquéreurs.
Points pratiques à vérifier avant la signature
Au-delà des documents juridiques et des diagnostics, plusieurs vérifications opérationnelles peuvent prévenir des contestations après la vente. Il convient notamment de contrôler le bornage du terrain et, si nécessaire, de procéder à un arpentage pour lever toute incertitude sur les limites. La régularisation foncière et la conformité urbanistique doivent être confirmées afin d’éviter un refus de permis de construire ultérieur ou l’application d’un droit de préemption urbain. Les questions liées à la mitoyenneté, à l’existence d’une indivision ou à des servitudes d’usage particulières requièrent une attention particulière : elles influencent l’usage futur et la valeur du bien. Pensez aussi à vérifier l’état hypothécaire réel et l’absence d’oppositions au transfert de propriété, car ces éléments peuvent retarder la finalisation chez le notaire.
Sur le plan contractuel, la rédaction des clauses permet d’encadrer les incertitudes : l’insertion de conditions suspensives claires, la définition d’un calendrier précis et la mention du délai de rétractation protègent les parties. Il est recommandé d’anticiper les frais de mutation, les charges exceptionnelles à venir et d’envisager une expertise amiable si un doute subsiste sur l’état technique. Enfin, pour suivre l’actualité réglementaire et obtenir des fiches pratiques destinées aux vendeurs et acquéreurs, consultez régulièrement le site d’actualités Sires Immobilier, qui publie des conseils opérationnels sur la commercialisation, la conformité et la sécurisation des transactions.
